Bilindiği üzere 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012’ den bu yana yürürlüktedir. Ancak Kanunda yer alan bir kısım maddenin yürürlüğe girmesi 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Peki nedir bu maddeler ve hayatımıza yansımaları nasıl olacak?
Türk Borçlar Kanunu’ nun, 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. Maddeleri kiracının Türk Ticaret Kanunu’ nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu iş yeri kiralarında 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmamıştır. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri uygulanmış olup kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde ise mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulama alanı bulmuştur.
Kira İlişkisinin Devri
1 Temmuz itibariyle getirilen yeniliklerden biri kira ilişkisinin devri için kiraya verenin yazılı rızasının aranmasıdır. Mülga Borçlar Kanunu ve GKHK’ da anılan düzenlemeyi karşılayan bir madde hükmü bulunmamakta idi. Halihazırda ise Türk Borçlar Kanunu 323. Maddesinde yer bulan “Kira İlişkisinin Devri” başlıklı düzenlemeye göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi
Türk Borçlar Kanunu’ nun 325. Maddesi ile kiracının, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceği kuralı da temmuz itibariyle yürürlüğe giren bir diğer yeniliktir. Anılan düzenleme mülga TBK ve GKHK’ da olmayıp uygulamada karşılaşılan yargı kararlarının yasalaştırılmış halidir.
Bununla birlikte kiracının, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için borçlarının devam edeceği öngörülmüş ise de kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Olağanüstü Fesih
Türk Borçlar Kanunu m. 331 uyarınca taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Anılan madde mülga Borçlar Kanunu madde 264’ te karşılık bulmakta idi. Ancak 264. Maddede kira sözleşmesinin belirli süreli olması ve fesih halinde ödenecek tazminat miktarı belirlenmiş iken 6098 sayılı Borçlar Kanunu’ nda bu anlamda farklılıklar bulunmaktadır. Buna göre TBK’ da kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması olağanüstü fesih için fark etmemektedir. Bununla birlikte hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacak olup kanunda öngörülmüş bir tazminat miktarı da söz konusu değildir. Hâkim her olayı kendi şartları içerisinde değerlendirecek ve hatta lüzum görmezse hiç tazminata hükmetmeyebilecektir.
Bağlantılı Sözleşme
Mülga BK ve GKHK’ da karşılığı bulunmayıp temmuz itibariyle gelen bir diğer yenilik ise Türk Borçlar Kanunu’ nun 340. Maddesinde düzenleme bulan bağlantılı sözleşme maddesidir. Buna göre, konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.
Kiracının Güvence Vermesi
Uygulamada bir kira sözleşmesi düzenlerken tarafların belki de en çok üzerinde durdukları ve uyuşmazlıklarda da sık karşılaşılan diğer bir konu ise kiracının güvence (depozito) vermesidir. Mülga BK ve GKHK’ da buna ilişkin bir düzenleme yer almasa da uygulamada hemen her kira sözleşmesinde kiracının depozito vermesi kararlaştırılmakta idi. Dolayısıyla gündelik hayatta hayli uygulanan bir durum bundan böyle kanunda da yer almaya başlamıştır.
Türk Borçlar Kanunu’ nun 342. maddesi uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Kira Bedeli
Türk Borçlar Kanunu madde 343’ e göre kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Bu düzenleme ile kira sözleşmelerinde sadece kira bedelinde değişiklik yapılabileceği genel kurala bağlanmıştır.
Kira Bedelinin Belirlenmesi
Türk Borçlar Kanunu madde 344 uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Bilindiği üzere genel itibariyle taraflar kira sözleşmesini belirli bir süre için düzenlemekte olup bu sürenin bitiminde ise kira sözleşmesi feshedilmediği takdirde Borçlar Kanunu 347. maddeye göre bir yıllık sürelerle uzamaktadır. Uzayan her yıl için ise kira bedelinde yapılacak artış için 344. maddenin uygulama alanı bulacağını söyleyebiliriz.
Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
Tarafların bir kira sözleşmesi düzenlerken belki de en çok üzerinde durdukları konularından biri kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde sonraki kira bedellerinin muaccel hale gelmesi yani cezai şarttır. Ancak Borçlar Kanunu’ nun temmuz itibariyle yürürlüğe giren 346. maddesi uyarınca bu durum yasaklanmıştır. Anılan maddeye göre kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Kiraya verenleri belki de en çok düşündüren yenilik bahsi geçen düzenleme olacaktır. Çünkü halihazırda kira sözleşmelerinin olmazsa olmaz maddelerinden biri cezai şart olup bu uygulama kiraya verenlerin kendilerini güvende hissetmesini sağlamakta idi. Ancak 1 Temmuz itibariyle, kira sözleşmelerinde yer alan aksi yöndeki maddeler geçerliliğini yitirmiş oldu.
Dava Sebeplerinin Sınırlılığı
Bilindiği üzere kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi TBK’ nın 350, 351 ve 352. maddelerinde düzenlenmiştir. Maddelerde sayılan sebepler dışında bir sebeple kira sözleşmesi dava yoluyla sona erdirilemez. Buna paralel olarak 354. maddede, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez denmektedir.
İlgili Bağlantı
