Kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler, Borçlar Kanunu’ nun 299-338 maddeleri arasında düzenlenmekle, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler ise 339-356. maddeleri arasında düzenlenmektedir.

Borçlar Kanunu’ nun ilgili maddelerine bakıldığında, kira sözleşmesinin sona erme halleri olarak; bildirim yoluyla sona erme ve dava yoluyla sona erme düzenlemesi karşımıza çıkmaktadır. Bu yazımızda, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erme hallerinden olan konut ve çatılı işyerlerinde ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesine dair açıklamalar yer almaktadır.

Diyelim ki bir gayrimenkulünüz var ve konut ya da işyeri olarak kiraladınız. Peki günün birinde bu gayrimenkulü konut ya da işyeri olarak kullanma ihtiyacınız çıkarsa ne yapmanız gerekir? Ev sahiplerinin birçoğunun bildiği üzere kiracıyı kiralanandan tahliye etmek pek de kolay değildir. Ancak kanunun aradığı gerekli koşullar oluşmuşsa, alanında uzman bir avukatla çalışarak bu durumun üstesinden gelebilir ve kiracınızı tahliye edebilirsiniz.

Öncelikle belirtmek gerekir ki uygulamada sanılanın aksine konut ve çatılı işyerlerinde kiraya veren, kiracıyı; kira sözleşmesinin sona ermesine dayanarak tahliye edemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Anlaşıldığı üzere, kiralayan olarak, kira sözleşmesinin sona ermesi kiracınızı tahliye edebileceğiniz anlamına gelmemektedir. Ancak kiracı dilerse bildirim sürelerine uyarak kiralananı sözleşmenin bitiminde tahliye edebilir. Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin feshinden kısaca bahsettikten sonra asıl konumuza dönelim ve ihtiyaç halinde kiracıyı nasıl tahliye edebilirsiniz bu konuya açıklık getirelim.

İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erme halidir. Yani siz ihtiyacınıza dayanarak kiracınızı kiralanandan çıkarmak istiyorsanız kanundaki süreye uygun olarak kiracınıza dava açmanız gerekir.

Borçlar Kanunu madde 350/1’ de halihazırdaki kiraya verenin, madde 351’ de ise gayrimenkulü yeni edinen yani yeni malikin ihtiyacına ilişkin tahliye hali düzenlenmiştir. Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Açmış olduğunuz tahliye davasında mahkemenin sizi haklı bularak kiracının kiralanandan tahliyesine karar verebilmesi için uygulamada mahkemelerce dikkate alınan, Yargıtay kararlarıyla ortaya konmuş bazı ölçütler vardır. Bunlar, ihtiyacın samimi ve zorunlu olması ile devamlılık arz etmesidir. Açacağınız davada ihtiyacın bu koşulları taşıdığını ispat külfeti tarafınıza aittir. Buna ilişkin Yargıtay kararlarından bazı emsaller şu şekildedir:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’ nin 3. 19.01.2017 Tarih 2017/776 E. 2017/283 K. Sayılı kararı; “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Mahkemece dosyaya celp edilen belgelere göre davacının E… Yapı Oto. San. Tic. Ltd. Şti’ nin tek sahibi olduğu, şirketin 10.11.1997 yılında tescil edilmiş olduğu ve faaliyet alanının tekstil alanı olduğu, davacının işyeri ihtiyacının samimi ve zorunlu olduğunun bu defaki incelemeden anlaşılmakla, yerinde bulunmayan davalı vekilinin bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün 6763 sayılı Kanun’un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK’ na eklenen geçici 4/4. maddesi uyarınca ONANMASINA … oy birliği ile karar verildi.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’ nun 16.11.2021 Tarih 2017/(6)3-1290 E. 1411 K. Sayılı kararı; “Davacı, çok yönlü yapı malzemeleri ticareti yapan bir şirket olup, ticaretinin gereği olarak birden fazla depoya ihtiyacı bulunmaktadır. Hâli hazırda iki adet depoyu kullanmakta iken depolardan birisinin çatısının fırtına sebebiyle uçtuğu, buradaki malzemelerin bir kısmının dava dışı Z. K. isimli kişinin deposuna konulduğu anlaşılmaktadır. Mahkemenin gerekçesinde davacının Z. K.’ ya ait depo açısından herhangi bir tahliye tehlikesi altında bulunduğu iddiasının ileri sürülmediği belirtilmiş ise de davacının Z. K.’nın deposunu kiralamadığı, geçici olarak bu depoyu kullandığı anlaşıldığından tahliye tehlikesi altında olması düşünülemez. Hâl böyle olunca, davacının işyeri ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan ve bilirkişi raporunda da dava konusu taşınmazın davacının depo olarak kullanmasına uygun olduğu belirlendiğinden mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.… Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’ nin 11.03.2015 Tarih 2015/1031 E. 2015/2447 K. Sayılı kararı; “Dosya kapsamı itibariyle davacının oğlunun Karabük İli E.tepe Mahallesinde A-101 isimli markette çalıştığı hususu sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir. Mahkemece her ne kadar davacının oğlu S.’ın mecurun bulunduğu apartmanda 4 aydır bir akrabasında kaldığının iddia edildiği, bu hususun ispatı halinde dahi kiralananın kiralayanın (veya yakınlarının) işyerine yakın olmasının zorunluluk olarak değerlendirilmediği, davacı yönünden ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, davacının oğlunun Karabük İli E.tepe Mahallesinde çalıştığı, davacının oturduğu evin ise Yenice İlçesinde olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı dinlettiği tanıklarının beyanları ile de ihtiyaç iddiasını kanıtlamıştır. Bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

Şunu da belirtmekte fayda vardır; diyelim ki ihtiyaç nedeniyle açtığınız tahliye davasında mahkeme sizi haklı buldu ve davanızı kabul etti. Bu halde haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamazsınız. Bu duruma aykırı davrandığınız takdirde, eski kiracınıza son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Konuya ilişkin hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmetine ihtiyacınız varsa tarafımızla irtibata geçebilirsiniz.

Av. Arb. Melike BAL

Konuya ilişkin yasal düzenlemelere aşağıdaki linkten ulaşabilirsiniz.

https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf