Bilindiği üzere son zamanlarda, konutlara ilişkin kira bedeli artış oranının % 25 ile sınırlanması nedeniyle, kiraya verenler ile kiracılar arasında kira bedeli miktarı ve buna bağlı olarak tahliye vb konularda uyuşmazlık yaşanmaktadır. Kira bedeli artış oranına ilişkin olarak uygulanan bu sınırlama kira artış oranını hakkaniyete ve güncel ekonomik şartlara aykırı bir biçimde yapmak zorunda bırakmakla, bu durum kiraya verenler açısından kira sözleşmesini çekilmez hale getirmektedir. Bu durum karşısında kiraya verenler çoğunlukla kira sözleşmesini sona erdirmek istemekte ise de Türk Borçlar Kanunu’ nun 347. maddesi uyarınca kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirememektedir. Bu düzenleme kiracıyı koruyucu nitelikte olmakla birlikte aynı madde devamında kiraya veren açısından da olumlu bir düzenleme bulunmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’ nun 347. maddesi, kiraya verene kira sözleşmesini nedensiz olarak, hiçbir gerekçe göstermeksizin sona erdirme hakkı tanımaktadır.  Maddenin ilgili kısmı; “Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” şeklindedir.  Madde metninden anlaşıldığı üzere, kiraya verenler, belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin bitiminden itibaren on uzama yılı geçtikten sonra, takip eden her uzama yılının sonunda kira sözleşmesini bir neden göstermeksizin, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yapacağı bir bildirimle sona erdirebilecektir. Örneğin 01.01.2010 başlangıç tarihli ve 1 yıllık kira sözleşmesinde, sözleşme bitiş tarihi 01.01.2011 olup, on uzama yılının bitiş tarihi de 01.01.2021 olmaktadır. Bu tarihten sonraki her bir yıllık uzama yılı sonundan en az üç ay öncesinden ki örneğimize göre bildirimde bulunmak için son tarih 30.09.2021 olacaktır, kiracıya bildirimde bulunarak sözleşme feshedilebilecektir. Sonuç olarak belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin feshi için geçmesi gereken süre:

Kira sözleşmesi süresi + 10 uzama yılı + 1 uzama yılı olacak şekilde formülüze edilebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren kira sözleşmesinin başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu da 329. maddede düzenleme bulduğu üzere altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyulmasını gerektirir. 01.01.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin feshi, başlangıçtan itibaren on yıl geçtikten sonra yani 01.01.2020 yılı sonundan itibaren altı aylık kira döneminin sonu için en az iç ay öncesinde kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla sona erdirilebilecektir.

Bahsedilen süreler geçtikten sonra ve süresinde kiracıya fesih bildirimi yapılmışsa, belirtilen sürede kiracının kiralananı tahliye ederek kiraya verene teslim etmesi gerekir. Kanunun lafzından açıkça anlaşıldığı üzere 347. maddeye dayanarak yapılan fesihlerde bildirimde bulunmak yeterlidir, bildirimle kira sözleşmesi feshedilmiş olur. Bunun için ayrıca dava açmak gerekmemektedir. Kanunda dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilebileceği haller sınırlı sayıda düzenlenmiştir. Bu kapsamda, 347. madde gereğince kira sözleşmesinin feshinde kiracıya fesih iradesinin bildirimi yeterlidir. Ancak uygulamada kiracıların bu bildirimle birlikte genellikle kiralananı tahliye etmedikleri görülmektedir. Bu durumda ise sona eren kira sözleşmesine rağmen kiralananı tahliye ile teslim etmeyen kiracıya karşı dava açılabilir. Ancak buradaki dava yukarıda değinildiği gibi sözleşmenin feshi amacını taşımamakta, bildirimle sona erdirilmiş sözleşmeye rağmen kiralananı tahliye etmeyen kiracının evden tahliyesini ve kiralananın kiraya verene teslimini amaçlamaktadır. Bu konuda dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi kısmında düzenlendiği üzere sürenin sonunda tahliye davası açmak için öngörülen bir aylık süre de bulunmamaktadır. Konuyla ilgili uygulamada bazen yanılgıya düşüldüğü ve dava açmak için bir aylık süre olduğu düşünüldüğü görülmektedir. Ancak Kanun’ da açıkça düzenlendiği üzere on yıllık uzama süresinden sonra kira sözleşmesinin feshi bildirim ile yapılması öngörülmüş olmakla bildirimin süresinde yapılmış olması yeterlidir. Yoksa bu hakkı kullanmak için dava açmak gerekmediği gibi bir hak düşürücü süre de Kanun’ da öngörülmemiştir. Ancak hukuki yarar her daim hâkim tarafından dava şartı olarak resen dikkate alınacağından, bildirime rağmen kiralananı teslim etmeyen kiracıya karşı dava açılmak istenirse makul bir sürede açılması elbette faydalı olacaktır.

Özetle, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, kiraya verene, kira sözleşmesinin feshi için bir nedene dayanmasına gerek olmaması dolayısıyla önemli bir hak sağlamakla birlikte kira hukuku çok teknik detaylara sahip olduğundan bu hassas sürecin konusunda uzman bir avukat aracılığıyla yürütülmesi hak kayıplarının önüne geçilmesini sağlayacaktır.  Ayrıca kira hukuku uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvuru dava şartı olup yine bu sürecin de bir avukat aracılığıyla yürütülmesini tavsiye ederiz. Konu hakkında daha fazla bilgi ve hukuki yardım talepleriniz için tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.

Av. Arb. Melike BAL